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四大腕觀點一致房價會跌不會崩盤
觀音房屋汽車貸款 樓市拐點來瞭嗎？本報記者專訪李稻葵、謝國忠、許小年、葉檀4位經濟學傢
2013年，李嘉誠賣掉瞭內地大量不動產。2014年，國內樓市銷售壓力加大。房地產市場的拐點真的來瞭嗎？昨天，記者采訪瞭李稻葵、謝國忠、許小年、葉檀4位國內知名經濟學傢，他們4人在此問題上的觀點竟完全一致。對於未來走勢，4人都認為，房價會下跌但市場並不會崩盤，樓市下跌對中國經濟未必是壞事。
樓市拐點是否已經確立？
去年年底以來，中國房地產市場開始出現下滑。伴隨著量價齊跌，一些城市也開始出臺微刺激政策，市場上多種聲音不絕於耳。對於樓市目前的走勢，是否可以認為是拐點已經確立？昨天4位經濟學傢全部給出肯定的答案。
李稻葵：中國房價的上漲遠超出實體經濟所能支撐的限度，所以需要出現一定的調整
李稻葵昨日接受采訪時稱，"國內房地產行業進入瞭一個轉折的時刻，但是不會出現像美國2007年那樣大規模的下跌行情。 "
李稻葵稱，一些數據表明，國內房地產行業經過數年的高速增長之後，今年起出現持續降溫，起初發生在二三線城市，現已波及到一線城市，其中北京的成交量創下7年來新低。
"這是一個轉折時刻，整個房地產行業將會進入一個調整期，是秋天，而不是冬天。 "李稻葵認為，中國房地產行業不會大規模萎縮的原因在於，現在已經有房子的、持有房產的這部分傢庭，他們不會像在美國金融危機之前那樣被迫拋售。"國內居民購房多是付清瞭首付，甚至付瞭全款。而美國當時的情況是，很多人零首付買房，在工作丟失以後，失去瞭經濟來源，無法償還貸款，隻能把房子抵押給銀行。中國人買瞭房子一般不會拋售，所以頂多影響的是新的增量部分。而房地產商現在高度關註這個事情，相信他們會調節推出新產品的速度。 "
李稻葵說："調整是市場作用的結果，近十年來中國房價的上漲遠超出瞭百姓的生活需求以及實體經濟所能支撐的限度，所以需要出現一定的調整。 "
謝國忠：房地產市場將一輪一輪緩慢下行，直至2017年觸底
謝國忠昨日接受記者采訪表示，"房地產市場將一輪一輪緩慢下行，直至2017年觸底。 "謝國忠稱，"2012年其實已經是拐點的開始，2013年出現局部反彈，主要是一二線城市，一些三四線城市幾乎沒什麼銷售。三四線城市明顯供應過大，而老百姓的收入有限。現在一線城市是價格泡沫，三四線城市是供應量的泡沫。 "
謝國忠認為，房地產市場目前擁有巨大泡沫，已經開始下行瞭。他稱，"現在傢庭負債較高，地方政府也借瞭那麼多錢，貨幣又有貶值的壓力，幾方面原因相加，貨幣泡沫走不下去瞭，所以房地產泡沫也走不下去瞭。 "
對於樓市下行之後的情況，謝國忠同樣認為，如同美國2007年次貸危機的"雷曼時刻"不會到來。"中國老百姓對房子的情懷與其他國傢並不完全一樣，如果是自住房，一般是不會出現斷供的。何況央行征信系統已經覆蓋瞭個人住房，違約成本是相當高的，所以房價下跌尚不能構成對銀行致命沖擊。中國經濟增速放緩不至於引發金融危機。 "
葉檀：市場離開黃金時代，但仍在白土地信用貸款借貸缺錢急用哪裡汽車貸款銀時代
接受記者采訪時，葉檀稱："當投資者大量進入的時候，房地產市場迎來的是黃金時代；當投資者觀望、剛性需求仍在的時候，房地產市場進入白銀時代，各個城市出現明顯分化；當投資者與剛性需求者共同背棄房地產市場時，市場才會進入黑鐵時代。目前，房地產市場下行是客觀事實，國傢統計局公佈的數據，以及樓盤降價促銷個案，與某些三四線城市成交量近乎崩盤的大幅下挫，印證瞭這一點。預期下行，不等於房地產市場會走向盡頭。從房地產金融角度出發，預期下行的市場隻要還有價值，就是並購基金的用武之地。一些公司繼續看好中國城鎮化進程對房地產的拉動作用。 "
葉檀稱，針對近期各大銀行提高房貸利率，對房貸出現"戰略放棄"的態度，央行希望柔性調控，市場不至於如過山車般忽高忽低。願望很美好，但市場規則不會因為願望而變。不過，葉檀表示："幸運的是，中國房地產市場杠桿率不算高，不會出現美國式因房地產而引發的次貸危機式崩盤。無論房貸怎麼折騰，進入人口城鎮化階段的房地產，白銀時代仍在。 "
許小年：房價走勢與人民幣兌美元走勢驚人地吻合
昨日接受記者采訪時，許小年稱，通過近期人民幣兌美元的走勢完全可以讀出國內房價的走勢，"房價取決於什麼？房價是漲是跌，並不取決於政府的調控，而是取決於人民幣兌美元的走勢。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就湧進中國，由於強制結匯，所以政府就被迫發行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。如果美元走強，人民幣開始貶值，那麼外資流出中國，央行被迫收回人民幣，將儲備的美元還給外資企業，於是通貨膨脹壓力減小，市場上人民幣減少，房價就下跌。所以，房價的漲跌基本上取決於人民幣兌美元的走勢。 "
許小年稱，"從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看，兩者驚人地重合。 "從今年春節以後房價走勢與人民幣兌美元走勢來看，也可以看到驚人地吻合。
背景
國傢統計局公佈的數據顯示：今年1-4月份商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點；房地產開發企業土地購置面積同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點；商品房銷售額下降7.8%，其中住宅銷售額下降9.9%。
各房產研究機構給出的數據走勢也是顯示出銷售量和銷售額的萎縮。
房價會跌到什麼程度？
此輪樓市調整，房價是普通市民最為關註的要素。下跌趨勢一旦開啟，將下行多遠？可否會在某個平臺上著陸？ 4位學者給出觀點。
許小年：房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內
"如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，後果是什麼？後果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產。同時有很多行業倒掉，或者凋敝，造成失業增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內。 "許小年說。"政府會放棄房地產業作為支柱行業嗎？不會。在不遠的將來，將有數以億計的農民搬進城鎮居住。房子還是要靠開發商建。再仔細看看各地的大開發商，以上海為例，50大開發商裡面，有七成是國有或者政府背景的開發商。政府不可能放棄他們。 "許小年稱。
李稻葵：樓市調控的關鍵是實現軟著陸
李稻葵稱，"樓市調控的關鍵是讓整個房地產業出現軟著陸，也就是讓房價總體增長的速度低於居民可支配收入增長速度。 "
李稻葵認為，這個過程中，政府的調控非常重要，要管理好預期，管理好房地產價格有漲有跌新格局可能帶來的對金融的沖擊，尤其是對理財產品安全度的沖擊，因為有不少理財產品最終的投資對象是開發商以及依賴土地出讓的地方政府。
按照他的觀點，房價下行過程中，這一輪的調控應該主要依賴宏觀經濟，包括貨幣，以及依靠政府保障房的供給保底。房價更多依靠市場自身的調節能力，在一定程度上容忍價格上漲和下降。
謝國忠：每平方米房價會降到2個月平均工資以下
謝國忠稱："政府通過調控創造瞭一些需求，但長期不可能改變房地產供求關系。我覺得房價會一浪一浪調整，因為會有政府調控改變百姓預期的情況發生，但是最終調整多少，還是要看政府調控的力量與市場力量的博弈，所以要做出價格判斷並不容易。我認為最終每平方米房價會降到2個月平均工資以下。 "
謝國忠認為，諸如解除限購令之類的救市舉措將不太可能成功。
葉檀：滿足中低收入群體住房需要是解藥
葉檀認為，"中國樓市處於敏感期，如果出現斷崖式下跌，將使中國失去改革的空間。應該在頂層設計下，不再擴大房貸，滿足中低收入居民住房保障需要。除此之外，允許地方政府按照公平與市場的方式為市場松綁，展開人力與資金競賽，這有利於中國城鎮化發展。 ""其實房地產市場最敏感的群體是不差錢的投資群體，而進入大城市的年輕人有剛性需求。貧富分化的現實，決定瞭有需求者很多時候沒能力實現需求。所以，房地產下降多少是金融與財政的臨界點。這是一個值得探討的問題。 "
房地產市場下行會帶來哪些影響？
房地產行業趨勢上的變化會對中國經濟產生怎樣影響？此前4位學者均預測房產市場不會崩盤，對於今後市場情況他們各自做出判斷。
謝國忠：對中國經濟來說不是壞事
謝國忠稱，"房地產市場下行對經濟會有影響，但不是壞事。地產行業下行，其相關行業比如建築、工程機械行業也不好，但這樣調整後，中產階層的消費預期就好起來瞭，傢庭消費會提升。 "
許小年：房產稅遲早出臺
許小年稱，"賣地財政給地方政府帶來瞭滾滾財源，但土地一旦賣光，就不會有後繼收入瞭。因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入，這就是房產稅。所以，房產稅的推出，是板上釘釘的事情，隻是時間早晚。 "
葉檀：一些開發商將會黯然出局
葉檀稱，"市場有其自己的發展方向，如果央行堅持房貸緊縮政策，那麼民間資金將源源進入市場，消化一二級市場。這是房地產市場的沉淀期，也是房地產市場的分化期，一些激進的無實力開發商被迫出售資產黯然出局，一些三四線人口流失、泡沫過大的城市會經歷崩盤的痛苦，而一些具有實力、具有經營能力的機構則會脫穎而出。 "
她稱，"要擺脫房地產市場兩三年一調控的輪回，由市場與利率稅收說話；或者放開金融管制，讓市場弱肉強食，良性成長，舍此別無他路。 "
李稻葵：道路曲折前途光明
李稻葵說："看一下去年的數據，去年國傢財政收入增長速度達到10%多一點，與GDP的增長速度基本上持平，這很不容易。今年我的基本結論是，宏觀經濟走勢很可能會重復去年的格局，很可能是前低後高。 "
他稱，"今年最擔心的風險是局部的個別地區的房地產市場出現逆轉，這可能出現在個別的二三線城市。房地產市場像過去20年的迅猛增長的時代恐怕已經過去，需要軟著陸的過程。總的說來，今年道路將會比較曲折，前途還是光明的。 "
半島晨報、海力網記者趙暉
不同聲音
"未來十年房價估計還會漲"
任志強(華遠地產股份有限公司董事長)：過去十年，我說房價要漲，所有人都罵我。未來十年房價估計還會漲，不信你今天買一套房試試。
董藩(北京師范大學政府管理學院教授、北師大房地產研究中心主任)：我個人認為，杭州等地所謂的房價下跌不具有代表性，變化無礙大局。什麼是雙向調控？ 我的理解是房價增長過快就壓一壓，房價下跌過快就拉一拉。地方政府有保增長壓力就有救市沖動，任何一個行業的發展都離不開房地產。
餘英(廣東保利地產董事長)：
"從2010年前就是這樣，一季度說房地產要崩盤，二季度是小陽春是假的，三季度是售樓中心客戶都是托，四季度給房企發獎狀。全國人民都在期待，買的時候房價跌瞭50%，賣的時候房價漲瞭100%。我認為至少15年內不會有拐點"。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/07082751201.shtml
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